nofollow! nevstupovat! NO ENTRY! FORBIDDEN!
ČlánkyFinance

Hypotéka a úvěr ze stavebního spoření, dva ne úplně srovnatelné produkty

foto-shooter

Při volbě, jak budete financovat své bydlení, pokud nebudeme brát v potaz že za hotové, se budete rozhodovat mezi stavebním spořením a hypotékou. Ve větší míře jsou mediálně známější hypotéky, je to způsobeno jejich flexibilitou co do úrokové sazby a jejich jednoduchostí. Na trhu existuje mnoho druhů hypoték za velmi rozdílné sazby. Jako jediné vodítko by však úroková sazba být neměla. V průběhu článku zajisté pochopíte proč.

Při rozhodování jaký produkt nakonec zvolit, by jste si měli nejdříve položit několik základních otázek, které Vám pomohou ujasnit si, které výhody toho kterého produktu Vám budou více vyhovovat. Jsou to např.:

– Jak velké měsíční zatížení jste schopni snést?
– Je pro Vás důležité vědět kolik zaplatíte za půjčku celkem?
– Zajímá Vás jen, jaké úroky dostanete v nejbližších letech, nebo chcete jistotu, že sazba bude v podstatě na celou dobu splácení?


Další otázky Vás určitě budou napadat samy v průběhu čtení.

Hypotéka

Nebudeme se zde věnovat méně známým typům (bez příjmů, s floatovou sazbou, dotovaná atp.). Hypotékou můžete financovat, na rozdíl od stavebka, nejen svou bytovou potřebu ale i rekreační objekty. Mezi její klíčové vlastnosti patří to, že odráží velmi věrně tržní úrokové sazby. Ty mohou být jak vysoké tak nízké. A tak jak vidíme dnes, nízké úrokové sazby tak často fungují bankám jako magnet na klientelu. Pokud se však sazby změní, je tu riziko, že až Vám bude končit fixační období můžete mít následnou sazbu i několikanásobnou. To nezachrání ani následné refinancování neboť logicky, banky nebudou mít mezi sebou tak velké rozdíly – všechny půjdou se sazbami nahoru a rozdíly mezi nimi budou jen v rámci konkurenčního boje.

U hypoték se často platí měsíční poplatek za vedení účtu, který ji vlastně také o něco zdražuje. A pokud tam není, je často promítnut již do sazby. V některých případech si navíc musíte platit i další produkty, aby jste „levnou“ úrokovou sazbu dostali. Všechny tyto věci se však liší banka od banky a samozřejmě dle vývoje situace na trhu. Aktuálně (2013) to není nikterak strašné. Musím podotknout, že úroková sazba se dá zafixovat i na delší dobu (delší jak 7 let), tím ale automaticky roste úroková sazba. Pokud by jste měli přesto z jakéhokoli důvodu o tuto varinatu zájem, je na místě začít uvažovat o úvěru ze stavebního spoření, neboť se mu tímto stylem začneme přibližovat a jeho nevyužitím bychom se připravili zase o jeho výhody. Toto platí určitě nyní, kdy jsou sazby na historických minimech a stavebkem si tak nefixujete nic moc strašného.

Mezi výhody hypotéky dále patří celkem nízká měsíční splátka, kterou tak může „utáhnout“ i relativně chudá rodina a bydlet tak ve vlastním, místo vyhazování peněz v podobě nájmu. Nízkých splátek je dosaženo natažením splatnosti na maximální dobu, která může být až několik desítek let. A v neposlední řadě opět je to dobou, kdy jsou sazby na hypotéce v průměru o necelé procento nižší než na stavebním spoření. Pokud Vám tedy nevadí (nebo možná nic jiného nezbývá), že nemáte jistotu kolik budete splácet třeba za 5 let, je dnes hypotéka dobrý produkt, který vám umožní získat vlastní bydlení. A za pět let budete mít pravděpodobněji lepší příjem, takže pokud budete mít o dvě procenta vyšší úrok tak by to nemělo být tak zlé.

Úvěr a meziúvěr ze stavebního spoření

Stavební spoření je na vysvětlení lehce složitější, nebudu proto zabíhat do detailů. Pokud máte nějaké existující stavební spoření a máte na něm naspořeno jakoukoli částku, je to pro Vás vždy poloviční výhra. Čím více máte naspořeno tím lépe. Budete si méně půjčovat, dříve budete ve fázi fixní úrokové sazby a tím i celkově díky dalším skutečnostem bude půjčka levnější. Pokud budete zakládat nové stavební spoření bude to o něco dražší. Nicméně i v této variantě můžete mnoho (skutečně mnoho) dohnat například mimořádnými splátkami či vklady z úspor které byly mezitím jinde. My tady ale nesrovnáváme konfigurace stavebního spoření jako zde », ale chceme stavebko srovnat s hypotékou. Čili jdeme na to.

U stavebního spoření je vždy zhruba na druhou polovinu půjčky fixní úroková sazba. Této fázi se říká řádný úvěr. Nicméně do té doby (pokud není naspořeno z minulosti jak jsem psal výše) má vždy klient půjčeno jakoby z druhé kapsy stavební spořitelny celou částku a platí z ní měsíčně konstantní úroky. Mezitím spoří na své stavební spoření například do výše 40% z toho co si půjčil.

Už chápete proč je dobré myslet dopředu a mít už třeba něco naspořeno? Někteří klienti mají totiž díky předchozímu spoření, kdy ještě například o půjčce neuvažovali, tuto první meziúvěrovou fázi skoro nebo úplně za sebou. Této fázi se říká meziúvěr nebo překlenovací úvěr a je standardně dražší než hypotéka. Díky konstatntním (nesnižujícím se) splátkám úroků z meziúvěru. Úroková sazba je zde srovnatelná s průměrem sazeb hypoték. Nezapomínejme ale, že tato fáze není konečná a stavební spoření oproti hypotéce nemá téměř žádné trvalé poplatky. Navíc vaše naspořené peníze se úročí do plusu dle podmínek smlouvy, nezávisle na aktuálních sazbách na trhu a tím snižují ztrátový úrok vašeho meziúvěru.

Hlavní výhody „stavebka“ ale teprve přichází na řadu. Stavební spoření má možnosti kdykoli poukazovat mimořádné splátky v jakékoli výši (dle aktuálních smluvních podmínek) a možnost kdykoli jednorázově splatit druhou úvěrovou fázi. Zde se jednoznačně vyplácí bonitním klientům. Oproti hypotéce má ještě jednu vlastnost. Tou je jistota úrokové sazby řádného úvěru a v mnoha případech i meziúvěru. Lze tak velmi jasně určit kolik zaplatím celkem, což u hypotéky jen těžko odhadnete. Navíc sazbu úvěru, čili zhruba druhou polovinu vaší půjčky, si můžete koupit třeba na deset let dopředu. Občas mí klienti koupí tímto způsobem relativně dobrou úvěrovou sazbu třeba na smlouvu svým dětem, aby se jednou postavili na vlastní nohy. Samozřejmě, zde jde již o investici.

Závěr

V obecné rovině doporučuji stavebko všude tam, kde klient ocení jistotu sazeb, chce vědět kolik přeplatí nebo se chce připravit na půjčku dopředu. Obzvláště dnes kdy jsou sazby tak nízko, je lákavé, že za třeba deset let budu splácet úvěr za 4,3% a navíc budu mít možnost ho refinancovat, když to bude pro mne dobré.
Hypotéka je vhodná tam, kde je nutné co nejméně zatížit výdaje dlužníka nebo chce klient využít momentální atraktivní nabídku a nebojí se rizika.

Samozřejmě, že se nelze zodpovědně rozhodnout pouze na základě tohoto článku. Každý případ je individuální a je vždy nutné vše opravdu řádně posoudit. Doba se mění, před pár lety byly hypotéky na sazbách okolo 7% dnes jsou na 3%. Stavební spoření je v tomto ohledu mnohem stabilnější. Jeho sazby nepodléhají takovým výkyvům, neboť jsou zhruba z poloviny dány pevně uzavřenými smlouvami. Oba produkty mají své klady a zápory. Až tedy budete mít zodpovězeny otázky z prvního odstavce, můžete se po konzultaci nad reálnými čísly a fakty rozhodnout, kdy zvolit hypotéku a kdy stavební spoření.

 
Finance Napsat komentář


2 komentáře

  1. Martin
    Vytvořeno 31.7.2014 - 08:57 | permalink

    Osobně jsem zastánce hypoték, dle mého názoru by se člověk neměl rozhodovat sám. Já využil osobního finančního poradce, který chodí ve finančním sektoru každý den.

    • Vytvořeno 31.7.2014 - 09:21 | permalink

      Děkuji za komentář. Ono je ošementé být zastáncem něčeho, kolikrát jsem zažil kdy hypotéka nebyla pro klienta vůbec průchozí, například u cizinců a jediným řešením pak bylo stavebko a úvěr z něj s meziúvěrem. Článek nevnímejte jako srovnání, naopak, jak v něm i píšu, co je lepší pro klienta, resp. vhodnější se prostě pozná až dle situace, navíc i ta se časem může měnit.

Napsat komentář:

Váš email nebude zveřejněn. Povinná pole jsou označena *

*
*