Je tomu už více jak tři roky, co jsem napsal článek o rozdílech hypotéky a stavebního spoření. A mám pádný důvod napsat pokračování. Vývoj trhu od té doby předčil očekávání mnohých a průměrné sazby od té doby spadly na polovinu. Je na čase si uvědomit, že princip stavebního spoření a úvěrů z něj, poskytuje bezkonkurenční a mocný nástroj k zajištění minimálních sazeb na desítky let dopředu. A to včetně možností jako jsou mimořádné splátky, předčasné splacení a zajištění stropu maximální úrokové sazby.
Víme všichni jak funguje hypotéka?
Jednoduše: pujčím si peníze a splácím, třeba dvacet let. Sazbu si zafixuji na 3-10 let. Čím delší doba zafixování tím dražší sazba. V dnešní době ale žádnej extrém, mezi tří a desetiletou sazbou je rozdíl pár desetin. Po 5ti letech, tedy po době na jakou si sazbu fixuje statisticky nejvíce lidí, což upřímě nechápu proč, mě čeká sazba nová. Bůh ví jaká. Větší než obvykle? Menší než obvykle? Jak to mám vědět? „Ale co, ono to nějak dopadne…“ reagují klienti. Ale ruku na srdce, kolik z nich si vedle hypotéky také pár tisíc měsíčně spoří nebo investuje, aby za 5 let měli z čeho umořit část hypotéky v případě, že sazby půjdou vzhůru? Kdo to dělá? Prsty na klávesnici a pište mi do komentářů, jestli mezi ně patříte. Chválím Vás. A jsem zvědavý kolik Vás bude.
Protože, pokud si vedle hypotéky nedáváte pár tisíc stranou, za pár let, nebo i za deset (co já vím) budou-li sazby trojnásobné, bude vaše splátka nejmíň dvakrát taková. A že já blbec jsem si nedával stranou, budu si pak říkat. Kde na to jen vezmu?! Ha! …?!
Tak a ti, kdo si stranou dávat budou – ti konzervativní spoří a ti divočejší dokonce investují – budou docela v pohodě. Část dluhu splatí a vyšší sazby je tak čekají z podstatně nižší částky. A co když budou sazby podobné nebo dokonce nižší? Bude čas jásat! Třeba i dluh splatíme, že? Jak úžasné!
Je to hezký scénář, že? Jak se Vám to čte? Nemáte pocit, že jste si měli koupit vlastní barák už před deseti lety? Třeba by teď už třetina byla vaše, zrovna obývák, kde trávíte u krbu večery a kuchyň, kde Vám vaše polovička vaří tak úžasná jídla. Nechme ale představy. To není realita. Pro to, aby to byla realita, musíte něco udělat. A i tak, se vám to nemusí podařit. A třeba ani ne vaší vinou. A proto píšu tenhle článek. Vraťme se k tématu. Stavebko.
Stavební spoření totiž řeší otázku sazeb trochu jinak než hypotéka. A v tom je jeho síla. A dost podceňovaná síla. Troufám si říct, mediálně zadupaná síla, která ale začíná prorůstat asfaltem mediálního a lobystického tlaku na prodej hypoték. Není to dávno co mi moje šéfová sdělila, že jejího klienta masírovali v bance slovy „vemte si u nás hypotéku, takové sazby už nebudou“. Když pominu fakt, jak je ta věta krátkozraká a navíc dvousečná, musím se zaměřit na jedno. Jako klient bych chtěl vědět, jaké sazby v budoucnu budou. A pokud to nevím, mám dvě možnosti. Zvolit jistotu na část doby splácení a potom kdoví co, nebo jistotu na celou dobu splácení. A to je celé kouzlo stavebka. Tu jistotu totiž nabízí.
Stavební spoření je často pomlouvané kvůli tomu, že sazby na jeho první část dluhu jsou vyšší a jinak počítané, než sazby u hypotéky. Částečně to má oporu v minulosti, kdy sazby byly mnohem vyšší než dnes a nůžky mezi hypotékami a stavebkem byly daleko více rozevřeny. Opět to ale zcela neodpovídalo realitě a to z prozaických důvodů tlaku na prodej hypoték. A defacto se mediálně úplně zamlčuje fakt, že pokud má klient ve stavebním spoření již něco našetřeno, může celá půjčka vyjít i levněji než hypotéka. To by ovšem vydalo na samostatný článek. Co je však podstatné dnes, kdy sazby lížou podlahu, je to, že nůžky rozdílu mezi hypotékami a stavebkem svírají úhel několik desetin procenta. A to je jádro pudla.
A jak tedy stavebko funguje?
Následovně. Sazby u stavebka budete totiž znát! A to klidně na celých 20 let dopředu. Úžasné, říkate si? Říkáte si správně! Vezmeme si příklad půjčky 1 500 000 Kč na 20 let. Splátka bude 7553 Kč měsíčně s možností kdykoli poukazovat mimořádné vklady. Sazba bude 2%. A bude trvat do roku 2025. Pokud tedy nebudete dělat žádné ty blbosti co dluhy zlevňují, jako jsou zrovna ty mimořádné vklady co jsem zmiňoval. A co potom? Pak nastane Hawaii. Hawaii v tom smyslu, že od roku 2025 do roku 2034, kdy nikdo z nás neví jaké sazby budou ani řádově, budete mít prostě sazbu maximálně 4,3%. Tedy pokud se vám bude líbit. A to bude. Obzvláště, když nám hypoteční specialisté dnes vtloukají do hlavy, že „nízké sazby jako dnes, už přece nidky nebudou!“. Ale co když budou? Kdo z nás víc co bude zítra, natož za pár let? Ok, když budou levnější, úvěr za 4,3% refinancuji.
A co tahle jistota stojí?
Srovnával jsem přeplatek hypotéky se sazbou 1,7% s fixací na 5 let a pak „kdo ví“, se stavebkem se sazbou 2% na 10 let a na dalších 9 let se sazbou 4,3%. Tedy srovnávní naprosto reálné. Ba dokonce v neprospěch stavebka, protože pokud má klient historii, naspořeno z minulosti, takováto kalkulace hypotéku doslova potopí. Nicméně srovnejme přesto hypotéku se stavebkem u nového klienta. Celá jistota stavebka vyjde včetně všech poplatků, úroků a úhrad na necelých 40 tisíc Korun, když nebudu poukazovat mimořádné vklady. Tedy jistota na 20 let splácení Vás bude stát 40 tisíc, když ji srovnám s hypotékou a jejími prvními 5-ti lety fixace. Popsáno ještě jinak, pokud by za 5 let byly sazby hypoték byť jen o procento vyšší, pak klient za druhých 5 let zaplatí na hypotéce již o 30 tisíc více než klient který má pořád stavebko. Rozdíl se tak defacto smaže. A co dalších pět let? A co sazby okolo 5%? Spočítejte si to již sami. Myslím, že není třeba dalších komentářů.
Jistota v našem životě stojí vždy nějakou korunu, a stavebko ji dokáže nabídnout. V případě že stavebko máte, a pár let jste aktivně spořili, pak tu jistotu máte vlastně už zadarmo. Nejen díky možnosti mimořádných splátek a v druhé polovině dluhu i předčasného splacení, nejen díky jistotě sazeb do budoucna, bude nadále stavební spoření těžkým soupeřem všem hypotékám v kombinaci s investičními nástroji.
Co říci závěrem?
Za posledních pár let jsem udělal vcelku vyrovnaný počet úvěrů ze stavebního spoření a hypoték. Vždy záleží na preferencích klienta a jeho individuální situaci. Přijde mi však, z hlediska médií i finančních poradců, doslova nefér, jak se tak úžasnému finančnímu instrumentu, jakým je stavební spoření, neustále hází klacky pod nohy. Spousta klientů nepřemýšlí a kupuje čísla bez ohledu na jejich platnost, aniž by věděli co je pro ně skutečně podstatné. A tak pevně věřím tomu, že tenhle článek alespoň některým čtenářům pootevře dveře finanční gramotnosti. A ať máme hezký závěr, před víkendem u mne byla jedna milá klientka, která si pro sebe stavebko založila. Řekla mi jednu úžasnou větu: „Kdo nemá stavební spoření, jako by nebyl…“
Tak koukejte, ať jste! :)
